失踪寸前の半年ぶりとなったシリーズ第3弾、

今回は「物件選びのコツとは？」について書いていきたいと思います！

その１～ゲストハウスで自分は何をしたいのかを最初に考えよう～、

その２～ターゲット層を考えよう～を踏まえた上で書きますので、以前のブログを未読の方は、

先にそちらから読んでいただければ嬉しいです。

１．とにかく多くの人に協力を依頼しよう！

「ゲストハウスで自分のやりたいこと」が見つかり、それを叶える為に、

「定めたターゲット層が来ていただきやすい立地」を選定し、そこで物件を探すことになります。

しかし、、、

そんなに簡単に理想の物件が見つかる程、不動産業界は簡単ではありません！

「大手の不動産屋に依頼したのであとは情報を待つだけ」という姿勢では、いつまでたっても良い物件の知らせが届かないと思ってください。

元不動産売買・賃貸営業マンの立場から説明すると、以下のような不安材料があります。

・ゲストハウスの取扱経験がない（少ない）為、トラブルを避けるべく積極的になれない。

・物件を紹介しても、購入できるのか（賃貸なら家賃を払っていけるのか）不安。

その為、大手不動産だけではなく地元の不動産屋にも足を運ぶのはもちろん、

不動産業ではない地元の方にも幅広く、物件探しの協力依頼をしましょう。

（もちろん自分でも物件情報サイトを毎日チェックしましょう。）

協力依頼をする際に大事なことは「夢と実現性を熱く語ること」です。

「その１」「その２」で考えたようなゲストハウスをやりたい、力を貸してください！

という夢を語ることで、周りは初めて耳を貸してくれるのだと思います。

熱く語った夢を鼻で笑われても、それで心を折れないようにしましょう。

２．旅館業の許可が下りない立地・建物は避けよう！

ゲストハウスは旅館業法で「簡易宿泊所」と定義されており、

最終的に所管の保健所から「許可」を得ないと開業することができません。

立地・建物・設備等に厳しい規定があり、不動産屋に聞いても教えてくれません。

こちらのようなホームページを参考としつつ、自分で市役所・保健所・消防署へ確認しましょう。

苦手意識があったとしても、絶対に他人に任せてはいけないところです。

お客さまとの出会いを除くと、許可が下りた瞬間の感動は人生で一番の喜びだったかもしれません。

３．間取り図を見てレイアウトが想像できるようになろう！

物件探しをすると物件資料に必ず「間取り図」が書かれております。

間取り図を見て「どこが客室でどこが水回りでどこが交流スペースで…」といった想像ができるようになりましょう。

リフォーム工事次第では間取り変更はできますが、

トイレ・洗面・バスなどの水回り、窓や玄関や階段の位置を変更するのは手間もお金もかかります。

なるべくなら今ある間取りに少し手を加える形で工事をするのがよいと思います。

想像するコツは、とにかく多くのゲストハウスに行って、多くの間取りを見ること。

これに尽きると思います。

（賃貸の場合はそもそもリフォーム工事を認めてもらえる物件かどうか、事前確認が必要です。）

４．少しでも気になる物件があれば足を運ぼう

理想の物件が見つかればすぐに内覧をすることは当然ですが、

少しでも気になる物件だとしても、なるべく内覧を、最低でも現地チェックをするようにしましょう。

多くの物件を見ることで「間取り図を見た時の想像力」が鍛えられるのと同時に、

「本命の物件が見つかった時に即断即決ができるようになる」という効果があります。

私が物件を探しているときは、大阪でサラリーマン（不動産営業）をしており、

こちらの不動産屋と休みが同じ水曜日ということもあり、なかなか内覧ができませんでした。

その時に替わりに父が現地で動いてくれたおかげで、今の物件を即決で来たのだと思い、感謝しております。

５．初期費用・月々の支払額の予算を決めておこう

いくら理想の物件といえど、購入できない（賃貸なら家賃が高すぎる）物件には手を出してはいけません。

予算の上限を決めておくことは必要です。

初期費用の大まかな考え方としては下記の通り、

（自己資金＋借入費用）＞（物件価格＋リフォーム代＋設備購入費＋当初運転資金）

月々支払額の大まかな考え方は下記の通りです。

（売上高）＞（家賃＋その他固定費＋変動費＋人件費）

ここを見誤ると後々自分を苦しめることになります。

ということで以上が物件選びのコツになります。

次回は、５．で書いた「初期費用と月々支払」をどう試算するかについて、

もう少し具体的に書いていきたいと思います！

（なるべく早く書こうと思うものの、いつになるかわからないので、気になる方は直接聞いていただければと思います。。。笑）